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Rechtliche Grundlagen

Genehmigungspflicht für Vorhaben im Sanierungsgebiet

Grundstücke im Sanierungsgebiet sind für Eigentümer, Mieter oder Pächter mit einer Reihe von Auflagen verbunden, die seit der förmlichen Festlegung im Oktober 1995 bei allen Veränderungen am Grundstück beachtet werden müssen.
     Durch die Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) sollen die Entwicklungen im Sanierungsgebiet so beeinflußt werden, daß die aufgestellten Ziele in einem Zeitraum von etwa 10 bis 15 Jahren verwirklicht werden können. Projekte, die diesen Zielen entgegenstehen, müssen entsprechend verhindert werden, um unnötige Kosten zu vermeiden. Deshalb wurde von Amts wegen der Sanierungsvermerk in der Abteilung II des Grundbuches eingetragen.
     Dieser Vermerk und der Genehmigungsvorbehalt aus dem Baugesetzbuch § 144 führen zu einer umfassenden Genehmigungspflicht für alle veräußernden Maßnahmen. Sie beginnt mit der Bekanntmachung der Sanierungssatzung und endet mit ihrer Aufhebung nach § 162 BauGB oder mit der vorzeitigen Entlassung eines Grundstücks aus der Sanierung nach § 163 Bau GB.
     Die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB steht selbständig neben einer Genehmigungspflicht nach allgemeinem Baurecht. Neben der Baugenehmigung ist im Sanierungsgebiet also eine zusätzliche Genehmigung erforderlich. Der Bauantrag schließt den sanierungsrechtlichen Genehmigungsantrag nicht automatisch ein. Das Stadtplanungsamt entscheidet über den Genehmigungsantrag in einem selbständigen Verwaltungsverfahren.

Eine sanierungsrechtliche Genehmigung ist für folgende Vorhaben einzuholen:

§ 144 Abs. 1 Nr. 1: Vorhaben (Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Baulichen Anlagen sowie deren Beseitigung (Abriß))
sonstige Maßnahmen (erhebliche oder wesentliche Veränderungen von Grundstücken oder baulichen Anlagen; auch dann, wenn sie bauordnungsrechtlich nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigenpflichtig sind)
§ 144 Abs. 1 Nr. 2: Vereinbarungen (insbes. Miete und Pacht), durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird
§ 144 Abs. 2 Nr. 1: die rechtsgeschäftliche Veräußerung (Verkauf) eines Grundstücks, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Veräußerung eines Erbbaurechts
§ 144 Abs. 2 Nr. 2: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (insbes. Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchrechte, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten,Vorkaufsrechte, Grundpfandrechte wie Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden)
§ 144 Abs. 2 Nr. 3: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in vorg. Nr. 1 oder Nr. 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird
§ 144 Abs. 2 Nr. 4: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast
§ 144 Abs. 2 Nr. 5: die Teilung eines Grundstücks

Keine Genehmigung nach § 144 ist erforderlich, wenn entsprechend

§ 144 Abs. 4 Nr. 1 die Gemeinde (Land Berlin, Bezirksamt Neukölln von Berlin) oder ein Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder als Eigentümer beteiligt ist
§ 144 Abs. 4 Nr. 2 Rechtsvorgänge nach Abs. 2 Nr. 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der Erbfolge vorliegen, das sind insbes. die Veräußerung des Grundstücks oder die Bestellung sowie die Veräußerung eines Erbbaurechts
§ 144 Abs. 4 Nr. 3 es sich um Vorhaben nach Abs. 1 Nr. 1 handelt, die vor der förmlichen Festlegung baurechtlich genehmigt worden sind sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung

Die sanierungsrechtliche Genehmigung ist schriftlich beim Bezirksamt zu beantragen (Adresse siehe Anhang). Nach § 145 Abs. 1 BauGB ist über die Genehmigung binnen eines Monats nach Eingang des vollständigen Antrags bei der Gemeinde zu entscheiden. Diese Frist kann maximal um drei Monate verlängert werden.

Förderung und Entschädigung bei Durchführung der Sanierung

Die Lage des Grundstückes im Sanierungsgebiet berechtigt den Eigentümer, öffentliche Mittel u.a.für die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnungen in Anspruch zu nehmen. Über Förderbedingungen sowie über die Höhe von Zuschüssen aus diesen Programmen informieren die Sanierungsbeauftragten, BSG mbH oder IBB (Adressen im Anhang) unverbindlich und kostenlos.
Die Sanierung soll so durchgeführt werden, daß negative Auswirkungen nach Möglichkeit vermieden werden. Dennoch können sich städtebauliche Sanierungsmaßnahmen negativ auf die persönlichen Lebensumstände der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen auswirken. Die §§ 180 und 181 BauGB regeln die Hilfestellungen für die Sanierungsbetroffenen. Nähere Auskünfte können bei der Mieterberatung eingeholt werden.
     Grundsätzlich ist es ein Ziel, das im Sanierungsgebiet ansässige Gewerbe zu erhalten. Dennoch kann in einzelnen Fällen, um Störungen zu vermeiden, eine Verlagerung eines Gewerbebetriebes notwendig sein. Ist eine Verlagerung oder Änderung eines Betriebes zur Durchführung der Sanierung (§ 148 Abs.2 Nr. 4 BauGB) notwendig, wird geprüft, ob ein Entschädigungsanspruch geltend gemacht werden kann oder ob die Möglichkeit einer Gewerbeförderung in Betracht kommt.
     Der Entschädigungsleistung nach §§ 93 ff. BauGB liegt grundsätzlich ein Rechtsanspruch zugrunde (z. B. vorzeitige Kündigung von langfristigen Miet- oder Pachtverträgen, Eigentumsverluste etc.). Entschädigungsleistungen an Gewerbebetriebe, die durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen beeinträchtigt werden, werden durch das durchführende Bezirksamt gewährt. Die Förderung nach den Ausführungsvorschriften zur Städtebauförderung beruht dagegen auf einer„Kann-Vorschrift", d.h. auf diese Förderung besteht kein Rechtsanspruch. Eine Förderung kann sowohl für die Kosten der Verlagerung als auch für bauliche Maßnahmen, sog. Änderungskosten, gewährt werden. Zuständig für die Gewährung von Gewerbeförderung ist die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr, Referat IV C.

Abschluß der Sanierung/Ausgleichsbeträge

Die Durchführung der Sanierung erstreckt sich in der Regel über viele Jahre, bis sie für abgeschlossen erklärt wird. Die Sanierungssatzung ist dann nach § 162 BauGB aufzuheben. In Einzelfällen können Grundstücke vorzeitig aus der Sanierung "entlassen" werden, wenn die Sanierungsziele auf ihren Grundstücken bereits realisiert sind. Die Beurteilung von Anträgen auf vorzeitige Entlassung richtet sich nach § 163 BauGB.
     Nach Abschluß der Sanierung werden die Bodenwertsteigerungen, die durch die Maßnahmen bewirkt wurden, abgerechnet. Die Eigentümer der Grundstücke müssen zur (nachträglichen) Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld entrichten. Rechtsgrundlage für die Bemessung des Ausgleichsbetrages sind die §§ 154 und 155 BauGB.


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