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Rechtliche Grundlagen

Im Sanierungsgebiet gelten für Eigentümer, Mieter oder Pächter besondere rechtliche Bedingungen, die bei allen Veränderungen am Grundstück beachtet werden müssen. Die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) gelten ab Bekanntmachung der Sanierungssatzung und enden mit ihrer Aufhebung nach § 162 BauGBo der mit der vorzeitigen Entlassung eines Grundstücks aus der Sanierung nach § 163 BauGB.
    Die Regelungen des BauGB sind eine wesentliche Voraussetzung, um die aufgestellten Sanierungsziele in einem Zeitraum von etwa 10 bis 15 Jahren zu realisieren.
    Nachfolgend sind die wichtigsten gesetzlichen Auflagen im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets aufgeführt.

Genehmigungspflicht für Vorhaben im Sanierungsgebiet
Der Sanierungsvermerk und der Genehmigungsvorbehalt aus dem Baugesetzbuch § 144 führen zu einer umfassenden Genehmigungspflicht für viele Maßnahmen.
    Diese Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB steht selbständig neben einer Genehmigungspflicht nach allgemeinem Baurecht. Neben der Baugenehmigung ist im Sanierungsgebiet also eine zusätzliche Genehmigung erforderlich.

Eine sanierungsrechtliche Genehmigung ist für folgende Vorhaben einzuholen:
§ 144 Abs. 1 Nr. 1: Vorhaben (Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen sowie deren Beseitigung (Abriss)
    sonstige Maßnahmen (erhebliche oder wesentliche Veränderungen von Grundstücken oder baulichen Anlagen; auch dann, wenn sie bauordnungsrechtlich nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind)
   .§ 144 Abs. 1 Nr. 2: Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird (insbesondere Miete und Pacht)
   .§ 144 Abs. 2 Nr. 1: die rechtsgeschäftliche Veräußerung (Verkauf) eines Grundstücks, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Veräußerung eines Erbbaurechts.
    § 144 Abs. 2 Nr. 2: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (insbesondere Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchrechte, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Grundpfandrechte wie Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden).
    § 144 Abs. 2 Nr. 3: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in vorg. Nr. 1 oder Nr. 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird.
    § 144 Abs. 2 Nr. 4: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast.
    § 144 Abs. 2 Nr. 5: die Teilung eines Grundstücks.

Keine Genehmigung nach § 144 ist erforderlich, wenn entsprechend
§ 144 Abs. 4 Nr. 1 die Gemeinde (Land Berlin, Bezirksamt Neukölln von Berlin) oder ein Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder als Eigentümer beteiligt ist.
    § 144 Abs. 4 Nr. 2 Rechtsvorgänge nach Abs. 2 Nr. 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der Erbfolge vorliegen, das sind insbesondere die Veräußerung des Grundstücks oder die Bestellung sowie die Veräußerung eines Erbbaurechts.
    § 144 Abs. 4 Nr. 3 es sich um Vorhaben nach Abs. 1 Nr. 1 handelt, die vor der förmlichen Festlegung baurechtlich genehmigt worden sind sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung. Die sanierungsrechtliche Genehmigung ist formlos schriftlich beim Bezirksamt zu beantragen (Adresse siehe Anhang). Nach § 145 Abs. 1 BauGB ist über die Genehmigung binnen eines Monats nach Eingang des vollständigen Antrags bei der Gemeinde zu entscheiden. Diese Frist kann maximal um drei Monate verlängert werden.

Förderung und Entschädigung bei Durchführung der Sanierung
Die Lage des Grundstücks im Sanierungsgebiet Wederstraße ermöglicht dem Eigentümer, öffentliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Bei Modernisierungen und Instandsetzungen an Wohngebäuden kann der Bauherr besondere Steuerabschreibungen gemäß § 7h EStG geltend machen. Der Umfang der Baumaßnahmen wird hierzu zuvor mit dem Bezirk Neukölln, Fachbereich Stadtplanung, vertraglich vereinbart. Im Rahmen der durch den Haushalt bestimmten Mittel kann der Bezirk zudem durch Ordnungsmaßnahmen den Eigentümer bei der Durchführung unterstützen.
    Die Sanierung soll so durchgeführt werden, dass negative Auswirkungen nach Möglichkeit vermieden werden. Dennoch können sich städtebauliche Sanierungsmaßnahmen negativ auf die persönlichen Lebensumstände der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen auswirken. Die §§ 180 und 181 BauGB regeln die Hilfestellungen für die Sanierungsbetroffenen. Nähere Auskünfte können bei der Mi-terberatung eingeholt werden.
    Grundsätzlich ist es ein Ziel, das im Sanierungsgebiet ansässige Gewerbe zu erhalten. Dennoch kann in einzelnen Fällen, um Störungen zu vermeiden, eine Verlagerung eines Gewerbebetriebes notwendig sein. Ist eine Verlagerung oder Änderung eines Betriebes zur Durchführung der Sanierung (§ 148 Abs. 2 Nr. 4 BauGB) notwendig, wird geprüft, ob ein Entschädigungsanspruch geltend gemacht werden kann oder ob die Möglichkeit einer Gewerbeförderung in Betracht kommt.
    Der Entschädigungsleistung nach §§ 93 ff. BauGB liegt grundsätzlich ein Rechtsanspruch zugrunde (z. B. vorzeitige Kündigung von langfristigen Miet- oder Pachtverträgen, Eigentumsverluste etc.). Entschädigungsleistungen an Gewerbebetriebe, die durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen beeinträchtigt werden, werden durch das durchführende Bezirksamt gewährt.
    Über diese nur in Sanierungsgebieten geltenden Möglichkeiten hinaus können zinsverbilligte Darlehen der Investitionsbank Berlin (IBB) und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch genommen werden. Für Maßnahmen, die zur Reduzierung der CO2 Emissionen führen, stehen Gelder der KfW zur Verfügung. Über die Bedingungen sowie die Höhe der Aufwendungen für Entschädigungen informieren die Sanierungsbeauftragten BSGmbH und der Fachbereich Stadtplanung des Bezirksamts Neukölln unverbindlich und kostenlos.

Abschluss der Sanierung
Die Durchführung der Sanierung erstreckt sich in der Regel über viele Jahre, bis sie für abgeschlossen erklärt wird. Die Sanierungssatzung wird dann nach § 162 BauGB aufgehoben. In Einzelfällen können Grundstücke vorzeitig aus der Sanierung "entlassen" werden, wenn die Sanierungsziele auf ihren Grundstücken bereits realisiert sind. Die Beurteilung von Anträgen auf vorzeitige Entlassung richtet sich nach § 163 BauGB.

Ausgleichsbeträge
Nach Abschluss der Sanierung erfolgt auch die Abrechnung der Bodenwertsteigerungen, die durch die Sanierung bewirkt worden sind. Gemäß § 154 BauGB haben die Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes entspricht. Diese Bodenwerterhöhung kann sich aus der (planungs-)rechtlichen Wertsteigerung durch erhöhte Ausnutzungsmöglichkeiten des Grundstücks und der strukturellen Wertsteigerung durch verbesserte Infrastruktur etc. zusammensetzen. Der Ausgleichsbetrag wird i.d.R nach Abschluss der Sanierung ermittelt und dann durch die Gemeinde erhoben.

Ablösevereinbarung
Es gibt aber auch die Möglichkeit der vorzeitigen Ablösung nach dem Erreichen des Sanierungsziels auf dem Grundstück. Sofern der Erwerber den zu erwartenden Ausgleichs- bzw. Ablösebetrag in seine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit einbeziehen möchte, kann der Bezirk mit ihm im Zusammenhang mit der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit des Grundstückskaufpreises und der geplanten Baumaßnahmen einen öffentlich-rechtlichen Vertrag schließen, in dem die Höhe des Ablösebetrages und der Zeitpunkt sowie die Modalitäten der Zahlung geregelt werden. Voraussetzung für die Ermittlung der Beträge ist das Vorliegen eines konkreten Bauantrages bzw. mindestens konkret formulierter Bauabsichten, die den Sanierungszielen entsprechen müssen.


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