NEUBRITZ - HOME

SANIERUNGSGEBIET
WEDERSTRASSE     
       

PROJEKTE                   

AKTEURE UND         
ANSPRECHPARTNER 

A R C H I V                
SANIERUNGSZEITUNG 
leben in Neubritz 3     
Wohnen am
Carl-Weder-Park

Wohnen in Neubritz       
Untersuchungen zum Ver- 
kehrskonzept
,  Priesterweg
Schallschutz                     
Wohnprojekte, Übersicht  
Einzelne Wohnprojekte    
Wohnungsneubau am     
Britzer Damm                  

Wohnungsneubau am    
Carl-Weder-Park            
Schulgarten Rungiusstraße
Büro für Sozialplanung    
Fragen an Eigentümer   
und Mieter                     

Hinweise / Kiezgeschichten
Glosse / Nachlese          
Aktuelles                          
BROSCHÜREN            
P R E S S E                   
INFO-MAPPE              

AKTUELLES / SUCHE

KONTAKT                  
IMPRESSUM            


  Neukölln       
          

Die unendliche Geschichte!?
Wohnungsneubau am Britzer Damm
Prolog
Geht man heute im Carl-Weder-Park zwischen Bendastraße und Britzer Damm spazieren, fallen die Veränderungen auf dem Grundstück Britzer Damm 5 sofort ins Auge. Das teilweise brachliegende Grundstück mit den maroden Quergebäuden war lange Zeit ein auffälliger städtebaulicher Missstand; inzwischen wurden die meisten Gebäude abgerissen und das Grundstück aufgeräumt.
     Dies sind die sichtbaren Zeichen der Vorbereitungen für den ersten Abschnitt des Wohnungsneubaus, der hier nach fast 10-jähriger Vorgeschichte entstehen wird.
Es sieht ganz danach aus, als ob die scheinbar unendliche Geschichte doch noch ihren guten Abschluss finden wird.

Die Vorgeschichte
1. Der Wettbewerb
Die Geschichte begann im März 1992: Das Grundstück Britzer Damm 5 wurde von einer Fonds-Gesellschaft mit dem ursprünglichen Ziel erworben, die vorhandenen Gebäude zu modernisieren und die Dachgeschosse auszubauen. Parallel dazu nahmen die Planungen für die Autobahn Gestalt an und es wurde schnell klar, dass durch den neuen Park eine völlig andere städtebauliche Situation entstehen würde. Der Erhalt der vorhandenen Quergebäude hätte die Manifestierung eines städtebaulichen Missstandes bedeutet (wie er in den letzten Jahren leider ausgiebig zu besichtigen war). Um dies auch vor dem Hintergrund der ebenfalls beginnenden Voruntersuchungen zum Sanierungsgebiet abzuwenden, lobte die damalige Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen sowohl für dieses, als auch für die beiden benachbarten Grundstücke einen städtebaulichen Wettbewerb aus; mit dem Ziel, eine bauliche Lösung für den neu entstehenden Blockrand zu finden.
     Das Wettbewerbsergebnis auf der Grundlage des Siegerentwurfs der Architekten Keim und Sill ist allgemein bekannt und zur Grundlage der Sanierungsziele geworden: ein "langer Riegel" als neue Blockkante entlang des Parks, fünf "Gartenhäuser" im Innenbereich und eine Kindertagesstätte an der Bendastraße.

2. Realisierungsversuche - Erster Teil
Mit dem Abschluss des Wettbewerbs im Oktober 1993 deutete zunächst alles auf eine schnelle Realisierung hin. Aber entgegen den Erwartungen begannen jetzt erst die Probleme.
     Das Wettbewerbsergebnis geht von einer gemeinsamen Bebauung der drei Grundstücke Britzer Damm 1/3, Britzer Damm 5 und Bendastraße 11C aus, setzt also eine Grundstücksneuordnung voraus. Hierfür gab es mehrere Ansätze mit dem Ziel einer chancengleichen Neuverteilung der Grundstücke, die sich insgesamt über zwei Jahre hinzogen, jedoch schlussendlich nicht zum Erfolg führten. Der auf dem Grundstück Britzer Damm 1/3 ansässige Gewerbebetrieb hätte umgesetzt werden müssen, da er als Störbetrieb neue Wohnbebauung nicht nur auf dem eigenen Grundstück, sondern auch in den direkt benachbarten Bereichen verhindert.
     Wesentlich erschwerend kam hinzu, dass die Fondsgesellschaft insolvent wurde und das Grundstück im Laufe der Zeit überschuldet war. Die ersten Realisierungsversuche des Vorhabens scheiterten daher zunächst also an zwei Hauptproblemen:
• Die fehlende Grundstücksneuordnung verhindert die Umsetzung "aus einem Guss". Sie ist nur schrittweise und abhängig von der zeitlich versetzten Verfügbarkeit der einzelnen Grundstücksteile möglich.
• Der Investor für die Neubebauung auf dem Grundstück Britzer Damm 5 war quasi verlorengegangen. Um neue Realisierungschancen zu eröffnen, musste zunächst ein Käufer für das Grundstück gefunden werden. Dies stellte sich vor dem Hintergrund der vielfältigen sonstigen Probleme und der Überschuldung des Grundstücks lange Zeit als nahezu unmöglich dar.

3. Realisierungsversuche – Zweiter Teil
Neben den Nachteilen und Problemen, die bisher beschrieben wurden, verfügt das Grundstück Britzer Damm 5 über einen entscheidenden Vorteil gegenüber vergleichbaren Projekten: Für den ersten Bauabschnitt liegt eine Zusage der Investitionsbank Berlin zur Förderung des Neubaus von 31 Wohnungen mit öffentlichen Mitteln vor, deren Befristung bisher immer wieder verlängert werden konnte. Nicht zu verkennen ist natürlich auch die mit der zunehmenden Realisierung des Carl-Weder-Parks immer augenfälliger werdende ideale Lage des Neubauprojekts im Gebiet.
     Aufgrund dieser Vorzüge gelang es im Laufe der Zeit, Investoren für das Projekt zu interessieren, die jeweils eine mehr oder weniger intensive Überarbeitung des architektonischen Konzepts erwarteten. Alle Investoren zogen sich aber angesichts der vielfältigen Probleme doch wieder zurück.
     Das Ende dieser Vorgeschichte bahnte sich im Juni 2000 an, als es gemeinsam mit der R+W Immobilienanlagen GmbH gelang, ein neues Konzept im vorgegebenen städtebaulichen Rahmen zu entwickeln und die R+W das Grundstück daraufhin erwarb.

Wo stehen wir heute?
Aufgrund der zeitlichen Befristung der Fördermittel und des übrigen wirtschaftlichen Drucks mussten nun für viele Themen gleichzeitig Lösungen erbracht werden:
• Überarbeitung des architektonischen und städtebaulichen Konzepts durch die damaligen Wettbwerbsgewinner Keim und Sill,
• Sicherung der Fördermittel,
• (Zu-) Erwerb von Grundstücksteilen,
• Abschluss eines Ordnungsmaßnahmenvertrages,
• Abstimmung mit Nachbarn und Betroffenen,
• Durchführung bauvorbereitender Maßnahmen wie die Umsetzung noch vorhandener Mieter und Abräumung der Gebäude.

Aus diesem Themenkreis seien zwei wesentliche Punkte näher beleuchtet:

1. Das neue Baukonzept
Das aus dem Wettbewerb hervorgegangene Konzept musste den neuen städtebaulichen und wirtschaftlichen Anforderungen angepasst werden. Die Anpassung durch die ursprünglichen Architekten geht von einer Auflösung des "langen Riegels" in vier Einzelbaukörper aus, die zwar weiterhin den neuen Blockrand deutlich darstellen, aber gleichzeitig Licht- und Lufteinschnitte für den Blockinnenbereich ermöglichen und eine bessere Abschnittsbildung zulassen. Das architektonische Konzept dieser vier Gebäude wurde ebenfalls nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten überarbeitet. Die markante horizontale Gliederung der Gebäude bleibt jedoch erhalten.
     Die ursprünglich fünf "Gartenhäuser" werden gegebenenfalls um eines reduziert. Dadurch kann eine aufgelockertere Bebauung erreicht und so die Wohn- und Lebensqualität im Blockinnenbereich verbessert werden. Dieser Teil des Konzeptes wird erst mit einem späteren Investor konkretisiert werden können.
     Die Erschließung der hinteren Grundstücksbereiche über das landeseigene Grundstück Bendastraße 11C wurde neu konzipiert. Vereinbart wurde eine gemeinsame Zufahrt für die einzelnen Wohnungsbauteile, die gleichzeitig den Zugang zur Tiefgarage und die notwendigen Feuerwehrzufahrten gewährleisten kann.

2. Vertragliche Vereinbarungen
Vom Land Berlin wurde der erforderliche Teil des Grundstücks Bendastraße 11C erworben. Im Kaufvertrag wurden die oben erwähnte Erschließungslösung und die Verpflichtung zur gegenseitigen Einräumung der erforderlichen Wegerechte fixiert.
     Mit dem Käufer des Grundstücks Britzer Damm 5 wurde zunächst ein Ordnungsmaßnahmenvertrag über die Abräumung der maroden Gebäude geschlossen. Die noch verbliebenen Mieter werden vorher in entsprechende Ersatzwohnungen umgesetzt. Ein weiterer Ordnungsmaßnahmenvertrag regelt die übrigen Verfahrensweisen und verpflichtet den Investor zur Realisierung des neuen städtebaulichen Konzepts. Er übernimmt darüber hinaus weitere Ordnungsmaßnahmen, deren Kosten gegen die vertraglich vereinbarten Ablösebeträge gegengerechnet werden. Diese Ablösebeträge werden hier anstelle der nach Abschluss der Sanierung zu erwartenden Ausgleichsbeträge erhoben, da diese bereits jetzt in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbezogen werden können.
     Folgender Zeitplan steht nun zur weiteren Bearbeitung an:
Baubeginn für den ersten Bauabschnitt noch in diesem, Fertigstellung möglichst im nächsten Jahr. Anschließend Realisierung des zweiten Bauabschnitts als Kopfbau am Britzer Damm mit überwiegend gewerblicher Nutzung, z.B. als Ärztehaus. Parallel dazu Lösung der Grundstücksproblematik, z.B. durch Erwerb des Grundstücks Britzer Damm 1/3 und Verlagerung des Gewerbebetriebes, Bau der weiteren Abschnitte des ehemaligen "langen Riegels" und der "Gartenhäuser" sowie Bau der Kindertagesstätte. Der Zeitraum für diese Baumaßnahmen wird von uns auf ca. 5 Jahre geschätzt.

Epilog
Die von Problemen und Rückschlägen geprägte Geschichte der Grundstücke am Britzer Damm konnte hier nur in den wesentlichen Punkten wiedergegeben werden. Nach den erfreulichen Entwicklungen der letzten Monate können wir nun allerdings auf ein "Happy End" hoffen und aus der unendlichen Geschichte wird ein Fortsetzungsroman.
     Also: Fortsetzung folgt!
Rolf Groth     
Bezirksamt Neukölln     
Fachbereich Stadtplanung
     


"Die Wohnungen werden schnell vermietet sein"


  Sie kennen die hier beschriebene "unendliche Geschichte“ des Wohnungsbauprojekts. Hat Sie das nicht abgeschreckt, oder anders gefragt, was hat Sie bewogen dieses Projekt dennoch in Angriff zu nehmen?
Ausschlaggebend war der große Optimismus der am Projekt Beteiligten, insbesondere bei der Senatsverwaltung und beim Bezirksamt Neukölln. Und auch die Tatsache, dass die bisher aufgetretenen Probleme anfangs gar nicht bekannt waren, sondern erst sukzessive auftraten.

  Das Wettbewerbsergebnis für den Britzer Damm 1/5 wird in veränderter Form realisiert werden. Welche Veränderungen am ursprünglichen Entwurf waren aus Ihrer Sicht unbedingt erforderlich und warum?
Die wesentlichste Veränderung am Wettbewerbsergebnis ist, dass nunmehr die gesamte Baumaßnahme in Bauabschnitte unterteilt wurde, bei denen Realisierungszeitpunkt und Nutzung stark variieren können.

  Sind Sie der Meinung, dass auch die Umgebung von Ihrer Investition profitieren wird? Warum?
Da die bisherige Bebauung der Grundstücke Britzer Damm 5 und Bendastraße 11c alles andere als ansprechend ist, wird unser Bebauungskonzept mit seinen lichtdurchfluteten Wohnhäusern von hoher Qualität natürlich auch das Umfeld aufwerten.


Sven Krogmann
R+W Immobilien

  Sie haben auch an anderer Stelle in Neubritz bereits investiert. Wie steht es dort um die Vermietbarkeit - und glauben Sie, dass man das Ergebnis dort auf das Grundstück Britzer Damm übertragen kann?
In der Tat, im Frühjahr dieses Jahres stellten wir unser Bauvorhaben Glasower Straße 58-59 fertig, dessen 20 Wohnungen binnen 8 Wochen nach Fertigstellung allesamt schon vermietet waren. Mit einem ähnlichen Ergebnis rechnen wir auch für unseren 1. Bauabschnitt, insbesondere da die Wohnungen von der Investitionsbank Berlin gefördert werden.

Seitenanfang